우리가 살고 있는 집 이야기를 하고자 하네요. 자기 집이 아닌 경우 전세&월세를 살고 있습니다. 오늘은 전세& 월세를 계약 전에 반드시 챙겨할 팁을 알려드리고자 합니다.  많은 사람들이 나는 이런 일을 당하지 않을 거라는 자신 있는 착각을 합니다. 그렇지만 정작 그 일이 자신이나 가족들, 친한 친구들에게 닥치고 나면 때늦은 후회와 감당하기 힘든 금전적 손실을 입게 됩니다. 누구나 당할 수 있는 이러한 피해를 방지하는 팁을 알려드리고자 합니다.

우리가 전세나 월세를 구할 때에 몇푼이라도 절약하기 위하여 발품마저 팔기를 마다하지 않습니다. 때로는 부동산 중개소 수수료를 절약하고자 집주인과 직접 계약하기를 마다하지 않습니다. 그런데 때로는 부동산 중개소를 통하여 계약할지라도 이러한 피해를 피하지 못하기도 합니다. 그렇다면 전세와 월세를 계약하는 우리가 이러한 피해를 피할 길은 없을까요?

하루가 멀다하고 전세와 월세를 피해당한 사례들을 뉴스를 통하여 자주 접하게 됩니다. 그 가운데 너무나도 황당하게 한 사건이 발생했는데 2019년 7월 경에 수원 일대 원룸 800개를 가진 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 잠적해버린 사건이 있었고, 2020년 10월 경에 전북 익산 원광대학교 부근 원룸 전세사기 사건은 피해자만 128명, 피해금액은 50억입니다. 대부분의 피해자가 경제적 능력이 없는 학생들이나 취업준비생들입니다. 전세나 월세를 구하기 힘든 상황속에서 겨우 집을 구했는데 이러한 피해까지 당하는 사례들이 빈번합니다.

 이처럼 전세나 월세로 인한 피해는 말 그대로 한 두 푼을 아껴 열심히 살아보려는 우리 주변에 이웃들에게  벌어지는 일이라 안타까움이 더욱 큽니다.  2020년 1월에서 10월까지 전세 보증사고 2032건으로 사고율이 점차 상승하고 있습니다. 부동산 1억 공제증서 제도도 있지만, 입증방법 까다로워 실효성 논란이 있고, 전세 보증금이 1억이 넘는 경우도 많아 사실 피해를 막기는 어렵습니다.

 
이렇게 지능화 되어가는 방법에 알고도 당하는 경우가 있다는 것입니다. 우리가 그나마 이러한 전세 & 월세 사기 피해를 피할 수 있는 가능한 방법은

1. 부동산 중개소를 이용하여 계약서(보통 월세 & 전세금 10%로 계약금으로 계약)를 쓰고, 절대 개인 간 거래 금지를 추천합니다. 입금 시에는 반드시 계약자 이름으로 입금하십시오.

2. 당일날 곧바로 동사무소에 가서 전입신고를 마치고 확정일자를 받으십시오. 만약 지금 살고 있는 집이 전세& 월세집이라면 전세계약을 한 당사자만 먼저 전입신고를 하시고(전세 보증보험 가입조건 충족을 위한 조치임) 나머지 식구들은 이사하고 옮기는 것이 좋습니다.

그런데 등기부 열람을 할 때에 근저당 설정 없이 1순위로 확정일자를 받을지라도 피해를 당할 수 있습니다. 그건 공매라고 하여 집주인이 건강보험료나 세금 등을 납부하지 않아 계약을 하고 살고 있는 나의 전셋집이 근저당으로 설정되는 사례입니다. 이 때는 전세계약시에 나의 1순위가 무용지물이 될 수도 있습니다. 이러한 피해를 피하는 방지하는 방법은 아래에 소개할 전세보증 보험을 활용하는 것입니다.

3. 확정일자를 받은 후에 곧바로 전세 보증보험을 가입하십시오. (전세자금 대출시 은행에서 전세보증 보험을 함께 가입해달라고 요구하시면 편합니다).

전세 보증보험 (주택보증공사 TEL.1599-9009)을 가입하기 전에 보상 범위를 꼭 확인하십시오. 무조건 전세 보증금을 보상받는 것이 아닙니다. 우리가 계약하는 전세& 월세 집의 공시지가 등을 고려하여 결정됩니다. 따라서 집 구하기 힘든 점을 악용하여 시세보다 비싼 전세& 월세를 내놓은 집주인과 계약할 때는 전세 보증보험 공사에 내가 보상을 받을 수 있는 전세 보증금액을 확인하십시오. 그리고 전세 보증 공사에서의 전세금 보상이 되지 않는 전세 계약의 경우에는 전세 계약를 신중히 고려해야 할 필요도 있습니다.

가능한 전세 계약전에 전세 보증 범위를 확인하면 좋을텐데 주택보증공사에서는 무조건 전세 계약서를 요구합니다.  이 때에 우리 나름대로 계산할 수 있는 방법은 통상적으로 시세보다 적은 전세&월세는 전세보증금 반환보증을 70~90%를 받을 수 있음으로 집값보다 비싼 깡통전세를 피하는 것이 좋습니다. 만약 진짜 어쩔 수 없이 깡통전세를 계약한 경우에는 시세를 기준으로 해서 생각보다 적은 금액을 보상받을 수 있으나 전세 보증보험을 활용하는 길이 더 큰 금전적 손실을 피하는 방법입니다.

전세보증보험 가입조건은 반드시 부동산 중개소를 통한 계약만이 가능합니다. 그 이유는 제삼자의 확인이 필수 있기 때문입니다. 그리고 전입신고, 확정일자, 등기부상 근저당 설정여부 등에 따라 거절되기도 합니다.

개인적인 의견으로는 전세보증보험 가입이 거절되는 전세계약은 초기 계약금을 포기하는 것이 현명할지 모릅니다. 잔금을 치루기전까지 전세보증보험 거절사유가 해결되지 않는다면 더더욱 포기함이 바람직합니다. 왜냐하면 전세금 10%를 보지 말고 90% 잔금을 생각하십시오. 요즈음은 10%라 할지라도 수억대가 넘은 전세가 많아서 말도 안 될수도 있지만, 더 늦으면 전세금 전부를 잃어버릴 큰 피해를 막을 수 있는 특단의 조치입니다.

전세 보증보험은 임차인(집주인)의 동의를 구하는 것이 아니라 임대인(세입자)이 자신의 전세 보증금을 보존받기 위해 전세 보증보험에 가입하는 것입니다.

4. 전세 계약후에 전세 계약이 만료되어가는 경우에는 집주인에게 계약 만료 최소 2~3개월 전에 내용 증명을 보내야 합니다. 내용증명은 우체국을 통해서 집주인에게 보내면 됩니다. 그래야 전세 보증 공사에서 집주인이 전세금을 돌려주지 않아도 그 피해를 보상 받을 수 있습니다. 만약 전세 계약이 갱신되는 경우에는 전세보증 보험도 갱신을 확인하십시오.

☆ 부동산 중개소 수수료와 전세 보증보험에 들어가는 비용을 아까워 하지 마십시오. 

요즈음은 저금리로 인하여 반전세를 임차인(집주인)이 선호합니다. 이 때에도 보증금액이 클 경우는 전세보증보험을 가입하는게 좋을 듯 싶네요. 이건 필수이지 선택이 아닙니다. 그 일을 나는 당하지 않을 텐데 왜 이런 곳에 돈을 쓰는 것은 낭비라는 무모한 용기는 가지지 마시길 부탁드려요.